ATOUT RISK MANAGER N°34 I AUTOMNE 2022 28 À l’affiche La prise en compte des risques liés au passif environnemental devient un enjeu majeur pour les acteurs de l’immobilier (aménageurs, promoteurs, collectivités territoriales,…). Pouvez-vous l’expliquer ? Tout d’abord, les fonciers disponibles sont de plus en plus des friches industrielles du fait d’une mutation d’une économie industrielle vers une économie tertiaire et de la volonté des pouvoirs publics de préserver le foncier au profit de la biodiversité et de l’agriculture (Plan biodiversité, Pacte vert récemment adopté par la Commission Européenne, Proposition de loi du 10 mai 2022 « visant à reconnaître le caractère d’intérêt général de l’agriculture et agir efficacement dans l’espace rural »). En outre, la loi ALUR du 24 mars 2014 a clarifié les responsabilités pesant sur les derniers exploitants qui sont ainsi moins réticents à céder leurs sites industriels en vue de leur réhabilitation. Ensuite, la problématique liée au passif environnemental est une source d’incertitudes quant aux risques encourus, pouvant avoir des conséquences significatives sur le long terme : impacts sanitaires pour les occupants ou les riverains, injonctions et sanctions des pouvoirs publics, risques de réputation, …Les dernières évolutions réglementaires et notamment la loi ALUR susmentionnée ont renforcé la responsabilité des entités à l’origine du changement d’usage (statut de « tiers demandeur ») et consacré la responsabilité subsidiaire du propriétaire. Or, l’expérience montre que la réalisation d’études environnementales poussées et la sécurisation contractuelle ou administrative ne permet pas de lever tous les risques associés. Dans ce contexte, quels rôles les Risk Managers ont-ils à jouer ? Leur rôle est fondamental pour veiller à ce que ces expositions soient prises en compte et transférables dans les meilleures conditions. Ils doivent être impliqués dès les études de faisabilité (via un comité d’engagement) et jusqu’après la livraison du projet, notamment dans la rédaction des documents contractuels (avec les vendeurs, les prestataires et les acquéreurs ou locataires), en veillant à ce que ces clauses s’articulent bien avec les autres moyens de sécurisation (assurances, servitudes...) mis en place. A cet égard, les solutions d’assurance de garantie de passif environnemental font partie de l’arsenal à leur disposition. Pouvez-vous nous décrire ces solutions d’assurance de garantie de passif environnemental et leur intérêt ? Ces solutions sont encore peu développées en France alors qu’elles revêtent un réel intérêt pour sécuriser et fluidifier une transaction, voire la rendre possible. Elles visent à garantir les conséquences pécuniaires liées à un passif environnemental (c’est-à-dire une pollution antérieure à la date d’effet de la police) non détecté durant les audits ou qui s’avèrerait inacceptable pendant la période d’assurance (y compris en cas de durcissement de la réglementation). Sont ainsi couverts les frais de dépollution des sols et des eaux et les analyses associées, les réclamations de tiers, la mise en cause au titre du Préjudice écologique et de la Responsabilité environnementale et les frais de défense associés. Un volet «Gestion de crise» peut également être prévu. Elles s’attachent à des sites dénommés pour des usages et des accord contractuels définis. La période de garantie peut aller jusqu’à 10 ans. Parmi les autres avantages, nous pouvons citer l’amélioration des conditions des offres d’acquisition puis de cession ou de location dans un processus concurrentiel ou encore l’optimisation des conditions de financement, la limitation des engagements hors bilan. La portée des garanties de la police influe et est influencée par les audits environnementaux, les usages prévus, le contexte administratif et les accords contractuels entre les parties ; de ce fait l’assureur s’inscrit comme un partenaire dans le cadre de la transaction et doit être impliqué le plus en amont possible. Interviewd’Arnaud Bunetel, Responsable souscription Environnement Europe Continentale Les risques liés au passif environnemental pour les acteurs de l’immobilier et les solutions d’assurance Arnaud Bunetel Responsable souscription - Environnement LSM
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